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2020-06-09

不動産賃貸業における電子契約① 仕組み編

更新退去1

コロナウイルス流行の影響によるテレワークの増加で、契約の電子化が注目がされています。

「押印するためだけに出社しなくてはならない」といった発言がTwitter上などでも散見され、不動産業界に限らず印鑑の廃止および電子契約への期待は高まっており、アフターコロナ時代でもこのトレンドは続いていくものと考えられます。

そこで本稿では電子契約の法的効力、電子契約の仕組みを今一度まとめてみたいと思います。

電子契約の法的効力

電子契約の法的効力について説明する前に、まずは書面の押印による従来の契約の意味を考えてみましょう。改めて考えてみると、印鑑という複製可能なものを押しただけで、なぜ「本人の意思による契約である」と言うことができるのでしょうか。

これは裁判所が過去に、「本人が押印したかどうかがわからない場合でも、本人の印鑑(印影)による押印があるのなら、本人の意思で締結した契約であると事実上推定される」という判決(判例)を出したことがあるからです。

つまり、万が一契約後にトラブルになっても押印された契約書を保管しておけば、過去の判例に基づき「事実上推定された」として主張できるため大丈夫だろう、という考えから来ている慣習なのです。

※なお、事実上推定されたとしても、本人の意思によるものではないことについて、反論を受ける場合があります。詳細について、本記事では割愛いたします。

これに対して電子契約には電子署名法という法律があり、その中の条文には下記ように定められています。

第三条 電磁的記録であって情報を表すために作成されたもの(公務員が職務上作成したものを除く。)は、当該電磁的記録に記録された情報について本人による電子署名(これを行うために必要な符号及び物件を適正に管理することにより、本人だけが行うことができることとなるものに限る。)が行われているときは、真正に成立したものと推定する。

要約すると「電子文書(電子契約)に対して、本人しかできない電子署名が行われていれば、契約は成立したものと推定する」ということです。

それでは「本人しかできない電子署名」をどのように実現しているのでしょうか。

電子署名(電子契約)の仕組み

電子契約を実現するためには下記のことが必要です。

・電子文書が改ざんされない
・署名が偽造できない
・署名の本人性が証明できる

これらを実現するためにHash(ハッシュ)関数と公開鍵暗号という技術、これらに加えて認証局という登場人物によって実現しています。

Hash関数とは

Hash関数とは、あるデータを固定長の英数字に変換する変換器のようなものです。

Hash関数の例
Hello => (Hash関数) => kna1epaf
こんにちわ => (Hash関数) => 0r3moad9

ここでHash関数のもつ、変換後の文字列から元の文字列は推測することができない、という性質が重要になります。

公開鍵暗号方式とは

公開鍵暗号とは、自分しか知らない合言葉(秘密鍵)によって暗号化されたモノ(文章やデータ)を、みんなが知っている合言葉(公開鍵)で元に戻すこと(復号化)できるという性質を持った暗号化方式のことです。

公開鍵暗号方式とは

電子署名の他にもインターネット通信などにも使われており、ネット上で情報をやりとりするのになくてはならない技術です。

電子署名の仕組み

電子署名は前述した2つの技術を利用して実現されます。電子署名の流れは以下のようになります。

電子署名の仕組み

1. Aさんは、電子文書のハッシュ値を求め、このハッシュ値を暗号化します
2. Aさんは、この平文と暗号文と公開鍵Bを含んだ電子証明書をBさんに送ります
3. 受信したBさんは、ハッシュ関数を用いて電子文書のハッシュ値を求めます
4. Bさんは、文書と一緒に送られてきた公開鍵を使って暗号文を復号します
5. 3で生成したハッシュ値と4で復号したデータが一致すれば送信されてきた電子文書はAさん本人が作成し、改ざんされていないことが証明されます

このように送信されてきた文書に「契約に同意する」という内容が含まれていれば、電子契約を実現できるというわけです。

認証局とは

ここまで電子署名について説明してきましたが、実はセキュリティの穴が1つだけあります。

それは、たとえデータ的にはAさんの秘密鍵を使って署名された文書でも、現実世界のAさんがその秘密鍵の持ち主だとは限らないということです。つまりはAさんの秘密鍵で署名しましたと謳ってしまえば、誰でもAさんに成り代わることができてしまいます。

この問題を解決するのが認証局です。

認証局は簡単に言うと、鍵の持ち主が誰であるかを証明してくれる第三者機関です。前項の図でいうと公開鍵で復号を行なう前に、鍵の持ち主が現実世界のAさんであることを認証局に問い合わせするイメージです。こうすることによって、文書が改ざんされていないこと、たしかにAさんによって署名がされたことがわかる仕組みになっています。

※認証局を利用をしない電子契約でも法律上は有効に成立します

まとめ

以上、電子契約の仕組みを簡単に説明しました。細部は省略して説明しているので、さらに詳しい説明は専門書もしくは専門サイトをあたっていただくのがよいかと思います。

次回はいよいよ、不動産賃貸業における電子契約の活用とメリットについて解説します。

 

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