管理会社は騒音トラブルにどう対処する？放置するリスクや解決策を解説

共同住宅で起こるトラブルの代表例とも言える、騒音トラブル。張り紙の掲示や口頭での注意喚起だけでは解決しない場合も多く、適切な対処を怠れば事態を悪化させかねません。

本記事では、騒音トラブルの原因やリスク、具体的な対処方法を解説します。よくあるトラブルだからこそ、スムーズな解決は管理会社の腕の見せどころ。ぜひ本記事を参考にしながら、大家さんと入居者の双方から選ばれる管理会社を目指しましょう。

騒音トラブルはなぜ起こるのか

自宅は本来、リラックスして過ごす空間です。しかし、他人が同じ建物の中で生活をする共同住宅では、何らかの理由で別の部屋から生活音や話し声を含む「音」が聞こえてくることも珍しくありません。それが日常生活を送るうえでストレスに感じられるレベルに達すると、トラブルに発展するのです。

建物の構造上の問題

共同住宅で騒音トラブルが発生する原因の1つは、建物の構造上の問題。比較的防音性に優れている鉄筋コンクリート（RC）造や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造の建物に対して、木造や鉄骨造の建物は防音性が低いという特徴があります。住戸間にある戸境壁を厚くして防音対策を強化している物件も一部ありますが、一般的に木造や鉄骨造の物件は、隣戸からの生活音や話し声が聞こえやすい造りになっているのです。

生活リズムの違い

生活リズムの違いも騒音トラブルにつながります。昼夜逆転生活を送っているとまではいかなくても、夜遅くに帰宅した隣人が洗濯機を回したり掃除機をかけたりすれば、その音に悩まされて寝られないという場合もあるでしょう。早朝に起床する人の目覚まし音が大きいために、睡眠を妨害される可能性もあります。

最近ではテレワークを導入・推奨する企業も増えてきました。これまで以上に隣戸からの音が気になるという人も多く、騒音トラブルは増加傾向にあります。

家族構成の違い

家族構成の違いによって理解が得られず、トラブルになるケースも。特に多いのが小さい子どもの有無です。

子どもが走る足音は意外と下の階に響きやすく、歩幅が小さいため「トントントントン」と小刻みに聞こえます。時には夜泣きをしたり大きな声を出したりすることも。自分の家にも小さい子どもがいたり、子育て経験があったりする場合は許容されることも多いこれらの音について、理解が得にくい場合も多々あるのが実情です。

騒音トラブルの元になる音とは

共同住宅でよくある騒音トラブルの元になるのは、具体的にどのような音でしょうか。そもそも、「騒音」とはどの程度の音量のものを指すものなのでしょうか。

騒音の例

騒音に関する相談やクレームの事例として、よくあるのは以下のとおりです。

• 上階からの足音
• 隣戸からの生活音や話し声
• 電化製品の使用音
• ペットの鳴き声
• 楽器の演奏音

足音や床に物を落としたときの衝撃音のように、物体を通して伝わる「固体伝播音」は鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の建物であっても下の階に伝わってしまいます。ここでいう足音とは、前述の子どもが走る足音のほか、いわゆる「かかと歩き」をすることでドシドシと響いてしまう音のこと。たまにならば許容できるものも、毎日のように響いてくれば、それがストレスにもなりかねません。

ペットの飼育や楽器演奏は、そもそもそれらが許可されていることが大前提です。許可されている場合であっても、すべての入居者がペット飼育や楽器演奏をするとは限りません。演奏時間のルールを守ったり、節度ある行動をとったりしなければ、トラブルに発展してしまいます。

騒音の基準

環境省が定める「環境基準」によれば、一般的な住宅地における騒音の基準値は昼間（午前6時から午後10時）が55デシベル以下、夜間（午後10時から翌日の午前6時）が45デシベル以下です。用途地域や各自治体の条例によっては多少基準が異なるケースもあるものの、これらの数値を上回る場合は騒音と認められることが多いでしょう。

騒音は専用の測定器のほか、スマホアプリでも測定が可能です。音の感じ方は人によって異なるもの。まずは実際の数値を測定して、騒音を定量的に確認する必要があります。

参照：環境省「騒音に係る環境基準について」

騒音トラブルを放置したときの4つのリスク

騒音トラブルの放置は入居者のみならず大家さんにとって、さらには管理会社自身にとってもリスクがあるため絶対にやめましょう。ここではトラブルを放置することで起こりうる事象を4つご紹介します。

1．退去者が出る

1つ目のリスクは、退去が発生することです。管理会社に相談したにも関わらず、適切に対処をしてもらえなかったと感じた相談者は退去という選択をとる可能性があります。

実は、同じトラブルで悩まされている入居者が複数いることも…。その場合は、問題を放置すればするほど退去者が増える、という事態もあり得ます。空室となればその分の家賃収入がゼロになるため、大家さんにとって痛手となることは言うまでもないでしょう。

2．物件について悪い口コミが出る

入居者に対して不誠実な対応をした場合、賃貸物件の口コミ情報サイトにトラブルの内容や管理会社の対応を悪く記載されるリスクがあります。お部屋探しに限らず、新たな商品やサービスを購入したり利用したりする際に口コミ情報を参考にする人は少なくありません。物件の評判を下がれば、その後の入居募集にも影響が出るでしょう。

3．警察沙汰や訴訟に発展する

管理会社に相談しても解決できないと入居者が判断した場合、各自治体の公害相談窓口に問い合わせるほか、警察に通報する可能性があります。訴訟に発展する可能性もゼロではありません。

管理会社を交えた話し合いで解決しない場合、調停で話し合ったり訴訟を起こしたりすることは、解決に向けた手段としては有効です。しかし事が大きくなればなるほど、解決までには時間も費用もかかります。悪い噂が広まることで、退去につながったり入居者がつきにくくなったりする可能性も否めません。

4．管理委託契約が解除される

管理会社がトラブルの解決に努めず、放置したことで事態が悪化すれば、それを理由に管理委託契約を解除されるリスクもあります。大家さんは管理会社を信頼して、物件の管理を委託しているのです。穏便に解決できたであろうトラブルを管理会社が放置したことで、退去者が出たり大事になったりすれば、大家さんからも管理会社の対応を疑問視されるでしょう。

騒音トラブルにおける管理会社の責任とは

騒音トラブルが発生した際、管理会社はその解決に努めなければなりません。物件の管理を受託している管理会社は、大家さんに代わって物件を適切に管理・維持する役割を担っています。民法601条に明記されている「目的物を使用収益させる義務」についても同様です。

入居者から家賃を受け取る代わりに、大家さんは単に部屋を貸し出すのではなく、通常の生活が営める環境下で部屋を貸し出す義務を負っています。騒音トラブルを放置することはその義務違反に当たるもの。適切な対応をしない場合には、管理会社がその責任を追及される可能性があります。

騒音トラブル解決に向けた3ステップ

騒音トラブルは1つひとつ順番に、そして丁寧に対応していくことが解決へとつながります。以下の3ステップを参考に、よりスムーズな解決を目指しましょう。

1．ヒアリングと原因特定

まずは相談者からのヒアリングと原因特定です。生活を乱されているストレスから感情的になっている人も多いですが、状況を整理しながら冷静にヒアリングを進めます。原因や騒音の発生源が特定できない場合は、電話や訪問をしながら近隣の住民にも話を聞きましょう。

ここで必要に応じて測定器を使い、騒音レベルを確認します。あとから測ってみたら騒音とは言えない音量だったとならないように、しっかりと数値で確認することが大切です。また、騒音が長時間または何度も繰り返し発生していることが分かるよう、相談者に協力を求めながら多めに記録をとると良いでしょう。

2．入居者全員に対して通知する

原因や騒音の発生源が特定できた場合も、掲示板への張り紙やポストへの文書投函を通して、入居者全員に通知をするのが次のステップです。誰とは言わずに全体へ周知させることで、事が大きくなる前に自然と騒音が収まる可能性もあります。

通知をする際は、考えられる騒音の原因を明記したうえで、入居者から実際に相談が寄せられていると記載します。このとき、騒音の発生源となっている人が「自分のことかもしれない」と分かるように記載するのが重要。この時点で自主的に行動が改まるのが理想です。

さらに、楽器の演奏時間のように物件独自のルールがある場合には、文書内に改めて記載しましょう。入居時はルールを確認していても、時間の経過とともに忘れてしまったり、注意して行動しなくなったりするのはよくある話。同じトラブルが再発しないようにするためにも、こうした機会を使ってルールを周知させると良いでしょう。

3．騒音元の入居者に個別連絡をする

入居者全員に呼びかけても改善が見られなかったら、次は騒音の発生源と考えられる入居者への個別連絡です。このときも最初から騒音についてとがめるのではなく、相手の言い分を聞きながらヒアリングするのがオススメ。「近くの部屋の方からこんな相談が寄せられていますが、同じような事象でお困りではないですか」という聞き方をしてみても良いでしょう。

それでも改善が見られない場合は、具体的な騒音について言及します。騒音を出している当事者に自覚がないケースでは、事実を伝えるだけで改善が図れるケースも。あえて当人たちを引き合わせることはせず、管理会社が仲裁人となって双方と話をする方が無用なトラブルを避けられ、解決にもつながりやすいでしょう。

なお、分譲マンションの場合は管理組合に相談して解決を図るのも1つの手段です。

騒音トラブルを解決するためにできる工夫

騒音トラブルの解決には、その対応に工夫も必要。事態を悪化させず、なるべく平和的に解決するために、以下のような工夫を心がけることがオススメです。

初期対応を大切にする

騒音トラブルの発生時は初期対応が大切です。相談やクレームが寄せられたらすぐに状況を確認し、必要に応じて大家さんと相談しながら早めに対処しましょう。問題が大きくなる前に対処する、問題をこじらせない、ということが重要です。

また、相談者には解決へ向けてどのような手順でどんな対策を講じる予定なのか、あらかじめ説明しておくと安心感を与えられます。相談者の心理としては、一刻も早く問題を解決してほしいところ。管理会社が動いてくれないから自分で注意しに相手を直接訪問した結果、事態が悪化したというケースは少ないのです。

度が過ぎる場合は退去の話もする

度が過ぎる騒音を繰り返し出し続け、かつ話し合い応じなかったり改善の姿勢を見せなかったりする場合は、契約解除による退去も視野に入れながら話を進めても良いでしょう。「退去」と聞いて、行動を改める人もいます。ただし退去の話は、大家さんに事前相談のうえ、慎重に進める必要があります。

なお、騒音トラブルによる契約の解除は、一般的に次の場合において可能です。

• ・契約違反
  「大音量でテレビ、ステレオ等の操作、ピアノ演奏を行うことを禁止する」といった、契約書の禁止事項に違反していながら改善の余地がない場合。
• ・用法遵守義務（民法616条、594条1項）違反
  騒音を発生させるという迷惑行為を繰り返し、改善の余地がない場合。

騒音対策についてアドバイスする

騒音を軽減させるために以下のようなアドバイスをすることも、平和的な解決につながります。当然、これらを入居者に強要することはできません。しかし、騒音は工夫次第で軽減できると知って、取り入れてくれる入居者もいるでしょう。

• 床に絨毯やマットを敷く（厚みのある防音マットも有効）
• イスやテーブルの脚にはカバーやフェルトパッドをつける
• スリッパを履く
• 隣戸との境の壁には本棚やタンスなどを置く
• 音響機器や運動器具は床に直接置かず、マットを敷く

騒音トラブルの解決は管理会社の腕の見せどころ

共同住宅でよくあるトラブルだからこそ、騒音トラブルは管理会社の腕の見せどころです。問題を解決してほしいという相談者の気持ちとは裏腹に、張り紙対応しかしない管理会社が意外と多いのも事実。そうした中で、丁寧に誠実な対応をすることは会社の差別化にもつながります。

入居者間のトラブルの解決は、退去や空室リスクの低下にも直結。つまり、トラブルを解決できる管理会社は入居者のみならず大家さんからも喜ばれ、選ばれる存在になるのです。騒音トラブルが発生した際には、本記事を参考にしながら丁寧に対処するようにしましょう。